مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه که به آن بیع نامه هم می گویند در واقع همان قرارداد بیع ( خرید و فروش) است. در عقد بیع مالکیت مال موضوع قرارداد ( مبیع ) از فروشنده ( بایع ) به خریدار منتقل می شود.
ماده ۳۳۸ قانون مدنی در این باره می گوید: بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.
بنابراین:
به محض امضاء و انعقاد مبایعه نامه، مالکیت از فروشنده به خریدار منتقل می شود حتی اگر هیچ مبلغی به عنوان ثمن به فروشنده پرداخت نشده باشد.
ماده 341 قانون مدنی: بیع ممکن است مطلق باشد یا مشروط و نیز ممکن است که برای تسلیم تمام یا قسمتی از مبیع یا برای تادیه تمام یا قسمتی از ثمن اجلی قرار داده شود.
توجه:
اصولاً بعد از آنکه عقد بیع منعقد گردید هیچ یک از فروشنده و خریدار حق فسخ مبایعه نامه را ندارند. به ویژه اینکه معمولاً در مبایعه نامه های چاپی عبارت « اسقاط کافه خیارات » نیز ذکر می شود.
عبارت اسقاط کافه خیارات به چه معناست؟
خیار به معنای داشتن حق فسخ و برهم زدن عقد است. بنابراین:
هرگاه در قراردادی نوشته شود « اسقاط کافه خیارات » به این معناست که طرفین اختیار منحل کردن معامله را از خود سلب و ساقط نموده اند.
نکته مهم:
پس از امضای مبایعه نامه فروشنده حق انتقال مبیع ( ملک) به شخص دیگری را ندارد.
چنانچه مالک ملک را مجدداً به شخص دیگری بفروشد عمل اون مصداق فروش مال غیر بوده و جرم محسوب می شود.
قولنامه چیست ؟
قولنامه در معاملات املاک به معنای تعهد به فروش است.
در واقع در قولنامه هنوز فروشی صورت نگرفته است بلکه طرفین تنها متعهد شده اند که در زمان و مکان مشخصی حاضر و با شرایط تعیین شده در قولنامه معامله را واقع سازند.
بنابراین:
به صرف امضای قولنامه مالکیت از فروشنده به خریدار منتقل نمی شود.
آیا قولنامه الزام آور است؟
قولنامه هم مانند مبایعه نامه الزام آور است و هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارند.
در صورتی که مالک به تعهد خود در قولنامه عمل نکند یا نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام ننماید، خریدار می تواند مالک را به تنظیم سند رسمی محکوم نماید.
در صورت امتناع مالک از اجرای حکم نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر شده و سند را به جای مالک امضا خواهد نمود.
مبایعه نامه بهتر است یا قولنامه؟
در مجموع برای خریدار مبایعه نامه بهتر از قولنامه است.
ملاک تشخیص مبایعه نامه از قولنامه چیست؟
قطعا ملاک تشخیص مبایعه نامه از قولنامه صرف تیتر و عنوان قراداد نیست بلکه آنچه اهمیت دارد محتوا و قصد واقعی طرفین است.
بنابراین:
اگر در موضوع قرارداد ذکر شده باشد که:
موضوع قرارداد عبارت است از فروش و انتقال ملک، قرارداد مبایعه نامه است.
موضوع قرارداد عبارت است از تعهد به فروش و انتقال ملک، قرارداد قولنامه است.
1 ديدگاه
تیماچی
بسیار کاربردی. سپاس