بحث قولنامه با ماده 48 قانون ثبت ارتباط دارد.
ماده 48 قانون ثبت: سندی که باید مطابق قانون به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
در این مقاله به سه نظر در خصوص اعتبار قولنامه های متداول و نیز به بیان انواع قولنامه پرداخته شده است.
سه قول مطرح در اعتبار قولنامه های متداول:
1. معتبر ندانستن قولنامه
برخی، قولنامه را یک « تعهد ابتدایی» دانسته و معتقدند که قولنامه در اثبات وقوع معامله موثر نبوده و « لازم الوفاء» نمی باشد مگر اینکه ضمن یک عقد لازم، شرط شود.
مستند نظر این دسته، بخشی از نامه شورای عالی قضائی وقت به شماره 6059/1 – مورخ 6/ 2/ 62 است که آن بخش نامه مقرر می دارد:
« آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاه ها نمی توانند طرفین را الزام به وفاء کنند.»
2. معتبر دانستن قولنامه
برخی دیگر، معتقدند که قولنامه ها در صورت صحت و صدور، هم از نظر اثبات وقوع معامله و هم از نظر تعهد انجام تشریفات رسمی معامله و ثبت در دفاتر اسناد رسمی معتبر هستند.
3. نظریه تفصیل
طرفداران این نظریه توجهی به ماده 48 قانون ثبت نکرده و معتقدند که برای اثبات وقوع معامله ای که قانوناً باید با سند رسمی انجام شود نمی توان به قولنامه عادی استناد کرد مگر آنکه قولنامه عادی متضمن طلب دیگری مثل اقرار یکی از طرفین به اخذ وجه یا تعهد صاحب ملک به انجام معامله نسبت به آن با سند رسمی و پرداخت وجه الالتزام در صورت تخلف باشد که در این صورت قابل استناد است.
این مطلب را از دست ندهید: فرق مبایعه نامه و قولنامه در معاملات املاک.
انواع قولنامه
الف. ممکن است قولنامه فقط به امضاء یکی از طرفین رسیده باشد.
چنین سندی که فقط قول انجام معامله و وعده آن است مشمول ماده 10 قانون مدنی نبوده و تعهد « لازم الوفاء» نمی باشد. اسنادی از این قبیل مشمول بخش نامه ای که از شورای عالی قضایی نقل شد و نیز نظریه شماره شماره 6782-29/ 9/ 1361 شورای نگهبان می باشند.
ب. ممکن است در قولنامه، فقط مساله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولی که قانوناً باید با سند رسمی واقع شود درج شود.
چنین سند یا قولنامه ای از مصادیق بارز و بین ماده 48 قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمی نمی توانند به آن اعتبار و ترتیب اثر دهند.
ج. ممکن است قولنامه فقط مشعر بر قراردادی بین دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد، متعهد می شود که مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ که قسمتی از آن را حین تنظیم قرارداد باید بپردازد انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را می پذیرد و هر دو آن را امضا می کنند.
چنین قولنامه ای در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدائی محسوب نمی شود و از آنجا که دلالت بر وقوع معامله ندارد از شمول ماده 48 قانون ثبت و مقرات شروط و تعهدات ابتدایی خارج و مشمول ماده 10 قانون مدنی است بنابراین ذینفع می تواند الزام طرف دیگر را به انجام معامله وفق قانون از دادگاه تقاضا کند و دادگاه در صورت احراز اصالت سند، حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرای قرارداد صادر می کند.
توجه:
دادگاه به وسیله سند مزبور حکم به تحقق معامله و انتقال نمی دهد تا مخالف ماده 48 قانون ثبت باشد. بلکه آن را یک قرارداد مشمول ماده 10 قانون مدنی می داند و لازم الوفاء می داند نه یک تعهد یک طرفه و ابتدایی که لازم الوفاء نباشد.