قبل از گفتن این نکته ها لازمه که با چند تا اصطلاح آشنا بشین.
قرارداد اجاره: قراردادی است که یک طرف در قبال پرداخت مبلغی مشخص از منافع ملک دیگری برای مدتی مشخص استفاده می کنه.
اجاره نامه: به قرارداد اجاره مکتوب میگن اجاره نامه.
اجاره نامه رسمی: اجاره نامه ای که در دفتر اسناد رسمی تنظیم و به ثبت رسیده.
اجاره نامه عادی: اجاره نامه ای که رسمی نباشه، مثل قراردادهای چاپی که در بنگاه ها وجود داره و فقط اطلاعات طرفین و مال مورد اجاره بهش اضافه میشه.
موجر(mojer): کسی که ملکش رو اجاره میده.
مستاجر(mostajer): کسی که ملک دیگری رو اجاره می کنه.
مال الاجاره یا اجاره بها: مبلغی که ( معمولا به صورت ماهانه) توسط مستاجر به موجر پرداخت میشه.
عین مستاجره: همان مورد اجاره است، یعنی ملکی که اجاره داده شده.
ودیعه یا قرض الحسنه: همان رهن (پول پیش) است، یعنی مبلغی که موجر در ابتدای قرارداد علاوه بر اجاره بها از مستاجر می گیره.
حالا بریم سراغ نکاتی که باید موقع تنظیم اجاره نامه توجه کنید.
1) نکته مربوط به فرم اجاره نامه:
- اگه اجاره نامه رو در بنگاه تنظیم می کنید حتما از فرم های مربوط به قرارداد اجاره که طبق مصوبه اتحادیه املاک تنظیم شده استفاده کنید.
2) نکته های مربوط به طرفین قرارداد:
- مشخصات طرفین قرارداد و همچنین اطلاعات مربوط به عین مستاجره رو به طور دقیق و کامل بنویسید و از صحت آن ها اطمینان حاصل کنید.
- اگه یکی از طرفین به نمایندگی یا وکالت از دیگری قرارداد رو امضاء می کنه حتما مدارک نمایندگی و وکالتنامش رو با دقت بررسی و شماره آن ها رو در متن قرارداد قید کنید.
- اگه طرف قرارداد شخصیت حقوقی داره، مثل شرکت ها حتما روزنامه آخرین تغییرات شرکت و همچنین دارندگان حق امضاء رو با دقت بررسی کنید.
3) نکته های مربوط به مورد اجاره:
- حتما اصل سند مالکیت موجر رو رویت کنید.
- دقت کنید که مورد اجاره در رهن، وثیقه و توقیف نباشه و برای اطمینان در متن قرارداد بنویسید: چنانچه مورد اجاره در رهن، وثیقه و یا توقیف باشه کلیه خسارات وارده به مستاجر بر عهده موجر خواهد بود.
- حتما نوع کاربری رو در قرارداد مشخص کنید.
4) نکته های مربوط به مدت قرارداد:
- تاریخ بستن قرارداد و همچنین تاریخ تحویل ملک رو به طور واضح مشخص کنید.
- دقت کنید که مدت اجاره حتما مشخص باشه وگرنه قرارداد باطله.
- اگه در قرارداد ابتدای مدت اجاره مشخص نشده باشه همون تاریخ تنظیم اجاره نامه میشه ابتدای مدت قراداد.
5) نکته های مربوط به تضمینات قراردادی:
- برای تک تک تعهدات طرف قرارداد ضمانت اجرا در نظر بگیرد، ضمانت اجرا به نوعی یه اهرم فشاره برای اینکه طرفین به تعهدات خودشون عمل کنن. مثلا موجر می تونه برای اطمینان از پرداخت به موقع اجاره بها برای خودش حق فسخ بذاره، به این صورت که چنانچه مستاجر اجاره بها رو به موقع نپردازه موجر حق فسخ داره.
- در قرارداد حتما برای طرفین وجه التزام تعین کنید، به این صورت که اگه در پایان قرارداد مستاجر ملک رو تخلیه نکنه و یا موجر پول پیش رو به مستاجر نپردازه باید به ازای هر روز تاخیر فلان مبلغ به حساب طرف مقابل پرداخت بشه، به این مبلغ وجه التزام گفته میشه که یک نوع ضمانت اجراست.
- دقت کنید ضمانت اجرای انجام تعهدات برای هر دو طرف قرارداد به صورت مساوی در نظر گرفته شده باشه.
6) نکته های مربوط به حل اختلاف:
- حتما مرجع حل اختلاف رو تعیین کنید، بهترین مرجع برای حل اختلاف دادگاهه بنابراین توصیه می کنیم از ارجاع اختلاف به داور امتناع کنید.
7) نکته های تکمیلی:
- تمامی توافقات رو در متن قرارداد بیارید.
- اگه در قرارداد برای طرفین حق فسخ در نظر گرفته شده حتما قید کنید که اعمال حق فسخ باید یک ماه زودتر از طریق ارسال اظهار نامه به طرف دیگه اعلام بشه.
- قبل از امضاء،قرارداد تمامی موارد رو به دقت بخونید.
- قرارداد رو در دو نسخه تنظیم کنید، هر دو نسخه به امضاء هر دو طرف برسه و به هریک از طرفین یک نسخه داده بشه.
- اگه اجاره نامه عادی تنظیم می کنید حتما پایینش رو دو نفر شاهد امضاء کنن.
یه توصیه مهم:
- قبل از امضاء حتما از یه متخصص در امور قراردادها مشورت بگیرید.